Rentabilité d'une location saisonnière sur Airbnb ou Booking
Meublé de tourisme loué sur Airbnb, Booking ou en direct : à partir du revenu par nuit, des nuits louées et des frais d'exploitation, le simulateur calcule ce qui reste chaque mois et le temps pour rentabiliser l'achat. Gratuit, sans compte.
Cash-flow mensuel
+60 €par mois
Cette location se paierait toute seule : une fois le crédit et les charges payés, il resterait environ 60 € par mois, avant impôts et hors dépenses non saisies. L'assurance emprunteur n'est pas comptée : l'indiquer dans « Crédit ».
Le crédit rembourse aussi 471 € de capital par mois la première année : cette part n'est pas perdue, elle s'ajoute au patrimoine.
Un mois moyen, la première année
- Revenus encaissés
- 1 350 €
- Charges
- 280 €
- Taxe foncière
- 75 €
- Assurance du bien
- 21 €
- Intérêts du crédit
- 443 €
- Capital remboursé
- 471 €
- Excédent
- 60 €
- Rentabilité brute
- 8,4 %
- Revenus d'une année ÷ coût de l'opération
- Rentabilité nette
- 6,0 %
- Après charges, avant crédit
- Mensualité de crédit
- 914 €
- 159 000 € sur 20 ans à 3,4 %, hors assurance emprunteur
- Couverture de la mensualité
- 1,48 ×
- Revenu d'un mois plein ÷ mensualité
- Coût de l'opération
- 194 000 €
- Prix 180 000 € + frais 14 000 €
- Intérêts du crédit
- 60 357 €
- Sur toute la durée, hors assurance
Achat rentabilisé en ≈ 22 ans
- Crédit sur 20 ans
- Achat rentabilisé : ≈ 22 ans
C'est le temps pour que les bénéfices cumulés, après intérêts, égalent le coût de l'opération (6 372 € la première année, davantage ensuite car les intérêts baissent).
Et si tout ne se passait pas comme prévu ?
Cash-flow d'un mois moyen la première année, avec une hypothèse plus dure à chaque ligne.
- Hypothèses saisiesCash-flow par mois : +60 €/ mois6,0 % net
- Revenus en baisse de 10 %Cash-flow par mois : −75 €/ moisécart −135 €
- Un mois sans location de plus par anCash-flow par mois : −52 €/ moisécart −113 €
- Taux du crédit +1 pointCash-flow par mois : −23 €/ moisécart −83 €
- €Cash-flow par mois : −356 €/ moisécart −417 €
- Tout à la foisCash-flow par mois : −676 €/ moisécart −736 €
Dans le pire des cas, il faudrait sortir de sa poche environ 8 113 € sur l'année : de quoi prévoir une réserve.
Et une fois acheté ?
Avec un compte, Orylo reprend cette simulation pour créer le bien. Ensuite, chaque loyer encaissé, chaque charge et chaque échéance du crédit remplace une hypothèse : le vrai cash-flow se suit mois après mois.
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Simulation indicative : hors fiscalité, hors revalorisation des loyers et hors revente. Elle ne remplace pas l'avis d'un conseiller.
Ce que compte le simulateur
Les montants sont arrondis à l'euro. Cash-flow, rentabilité et achat rentabilisé suivent les définitions d'Orylo.
- Revenu par nuit louée
- Le montant versé par la plateforme pour une nuit, après sa commission.
- Nuits louées par mois
- La moyenne de l'année, saisons comprises, qui donne aussi le taux d'occupation.
- Charges d'exploitation
- Ménage, linge, énergie, internet, conciergerie, ramenés au mois.
- Ce qui n'est pas compté
- La taxe de séjour, collectée pour la commune, l'impôt et les cotisations.
Les règles à connaître
Des repères vérifiés aux sources officielles, à la date indiquée sous chacun : ni un avis juridique, ni un calcul d'impôt. Orylo n'est lié à aucune des plateformes citées.
La résidence principale
C'est le logement occupé au moins 8 mois par an. Dans la plupart des communes, la louer en meublé de tourisme ne demande aucune démarche en mairie. Là où la commune impose la déclaration, et donc le numéro d'enregistrement, elle ne se loue pas plus de 90 à 120 jours par an, selon la commune. Partout, un même client n'y reste pas plus de 90 jours d'affilée.
Source : service-public.gouv.fr : louer sa résidence principale en meublé de tourisme (fiche F33175) (vérifiée le 22 octobre 2026).
La déclaration en mairie
Hors résidence principale, un meublé de tourisme se déclare en mairie. Là où la commune a mis en place l'enregistrement, chaque meublé, résidence principale comprise, reçoit un numéro à afficher dans chaque annonce ; avec le téléservice national, annoncé au 4e trimestre 2026 (pas encore en service le 29 octobre 2026), l'enregistrement deviendra obligatoire partout. Selon la commune, une autorisation de changement d'usage peut aussi être nécessaire.
Sources : service-public.gouv.fr : meublé de tourisme (fiche F2043) (vérifiée le 18 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr : mettre son logement en location, les règles évoluent en 2026 (27 juillet 2026) (vérifiée le 22 octobre 2026).
Le DPE
Pour obtenir une autorisation de changement d'usage, le logement doit être classé entre A et E depuis le 21 novembre 2024, entre A et D à partir de 2034 ; à cette date, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D, sauf la résidence principale du loueur.
Source : ANIL : loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme (analyse juridique n° 2024-25) (vérifiée le 22 octobre 2026).
L'impôt
Au micro-BIC (revenus 2026) : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, de 50 % jusqu'à 83 600 € pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes. Au-delà, régime réel.
Source : service-public.gouv.fr : revenus d'une location meublée (fiche F32744) (vérifiée le 22 octobre 2026).
Les cotisations sociales
Au-delà de 23 000 € de recettes dans l'année, la location de courte durée devient une activité professionnelle pour l'Urssaf.
Source : urssaf.fr : économie collaborative (vérifiée le 16 octobre 2026).
La taxe de séjour
Là où la commune l'a instituée, le loueur la collecte et la reverse à la commune, sauf quand la plateforme encaisse le paiement du séjour : elle s'en charge alors. Chaque client qui n'est pas de nationalité française remplit aussi une fiche de police, à garder 6 mois.
Source : service-public.gouv.fr : meublé de tourisme (fiche F2043) (vérifiée le 18 octobre 2026).
La CFE
La location d'un meublé de tourisme est soumise à la cotisation foncière des entreprises, sauf exceptions comme la location de sa propre résidence principale ; elle se paie au 15 décembre. Pas de cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes, et l'année du début est exonérée, avec une déclaration 1447-C-SD à faire au plus tard le 31 décembre de cette année-là.
Sources : impots.gouv.fr : la CFE d'une location meublée (vérifiée le 16 octobre 2026) ; impots.gouv.fr : fiche CFE et CVAE (paiement au 15 décembre, année de création, déclaration 1447-C, cotisation minimum) (vérifiée le 1er novembre 2026).
Une fois le bien acheté, Orylo suit les vrais chiffres
Chaque loyer ou location, chaque charge et chaque échéance du crédit remplace une hypothèse : le cash-flow et la rentabilité se recalculent mois après mois, avec les échéances et les obligations de chaque bien.
Pour aller plus loin
- Meublé de tourisme : les seuils et les règles à connaître en 2026Micro-BIC à 15 000 € ou 83 600 €, seuil de 23 000 €, résidence principale, DPE, taxe de séjour et CFE : les repères de 2026, sourcés.
- Classement d'un meublé de tourisme : la démarche, les étoiles et l'effet sur les impôtsClassement en étoiles d'un meublé de tourisme : visite, décision, 5 ans de validité, et l'abattement du micro-BIC qui passe de 30 % à 50 %, avec un exemple.
- LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réelLocation meublée non professionnelle : micro-BIC jusqu'à 83 600 €, régime réel et amortissement, déficit, déclarations, CFE et revente, avec un exemple chiffré.
- Cash-flow immobilier : le calculer, l'interpréter, le faire varierLe cash-flow d'un logement loué, mensualité du crédit comprise : la formule, un exemple à 750 € de loyer, et pourquoi un cash-flow négatif n'est pas une perte.
- Contrat de location saisonnière gratuit, à remplir et imprimerContrat de location saisonnière à remplir et imprimer : logement décrit, dates et nuits, prix, arrhes ou acompte, dépôt, taxe de séjour. Sans compte.