Classement d'un meublé de tourisme : la démarche, les étoiles et l'effet sur les impôts

Le classement, en étoiles

Le classement mesure le confort et les services d'un meublé de tourisme selon une grille nationale de critères : surface, équipements, aménagements, services offerts aux voyageurs. Il va de 1 à 5 étoiles. Il se demande à l'initiative du loueur, n'est jamais obligatoire pour louer, et vaut 5 ans : au-delà, une nouvelle visite est nécessaire pour le garder.

Un label privé, comme ceux de réseaux de gîtes ou de locations de vacances, n'est pas un classement : pour l'impôt, seul compte le classement officiel en étoiles des meublés de tourisme.

La démarche, étape par étape

• Choisir un organisme accrédité ou agréé pour les visites de classement, et convenir d'une date de visite ; la visite se paie à l'organisme, à son tarif.
• La visite : l'organisme contrôle le logement point par point, d'après la grille de classement.
• Le certificat de visite : l'organisme remet un rapport de contrôle, la grille remplie et une proposition de classement (Code du tourisme, art. D. 324-4).
• 15 jours pour refuser : le loueur peut refuser la proposition par écrit, auprès de l'organisme, dans les 15 jours qui suivent sa réception ; sans réponse, le classement est acquis.
• La décision est celle de l'organisme, qui la transmet au comité départemental du tourisme ; Atout France, qui publie la grille, ne prend pas la décision pour un meublé.

Avant la visite, la grille de classement publiée par Atout France permet de vérifier ce qui manque pour la catégorie visée.

Ce que le classement change pour l'impôt

Un exemple : 100 nuits louées dans l'année à 120 € la nuit, soit 12 000 € de recettes, sous les deux plafonds. Non classé, 8 400 € s'ajoutent aux revenus imposables du foyer ; classé, 6 000 €, soit 2 400 € de moins chaque année, plus les prélèvements sociaux sur la même différence. Au-delà de 15 000 € de recettes par an, un meublé non classé sort du micro-BIC (après deux années de suite au-dessus), quand un meublé classé y reste jusqu'à 83 600 €.

Au régime réel, le classement ne change pas le calcul : les charges et l'amortissement se déduisent dans les deux cas (l'amortissement d'un meublé de tourisme est en discussion au budget 2027). Les deux régimes sont comparés sur un exemple dans le guide LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réel.

Ce que le classement ne change pas

Classé ou non, un meublé de tourisme se déclare en mairie, sauf la résidence principale du loueur ; il reçoit un numéro d'enregistrement là où la commune l'a mis en place (partout une fois le téléservice national ouvert) ; il collecte la taxe de séjour, dont le tarif, fixé par la commune, dépend en revanche du classement ; et il suit les mêmes règles de diagnostic énergétique. Là où la commune impose aussi la déclaration d'une résidence principale, celle-ci reste limitée à 120 jours de location par an, ou 90 si la commune l'a décidé. Ces règles, et le seuil du loueur professionnel, sont rassemblées dans le guide Meublé de tourisme : les seuils et les règles.

Dans Orylo

Dans la fiche d'un meublé de tourisme, onglet Conformité, la case « Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) » règle le plafond et l'abattement des repères fiscaux du bilan annuel, et la jauge des seuils de l'année. Avant d'acheter, le simulateur d'une location saisonnière calcule le cash-flow et la rentabilité selon le revenu par nuit et les nuits louées.