L'essentiel
- Micro-foncier : jusqu'à 15 000 € de loyers bruts sur l'année pour tout le foyer, abattement de 30 %, montant brut en case 4BE de la déclaration de revenus.
- Régime réel : d'office au-delà, ou sur option, en déposant une déclaration 2044 ; l'option vaut 3 ans.
- Déficit foncier : jusqu'à 10 700 € par an déduits du revenu global (21 400 € au plus avec une rénovation énergétique), hors intérêts d'emprunt ; le reste se reporte sur 10 ans.
- Le réel devient en général plus avantageux quand les charges déductibles dépassent 30 % des loyers ; l'option engage pour 3 ans.
Micro-foncier ou régime réel
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Pour qui | Loyers bruts du foyer de 15 000 € au plus sur l'année | Au-delà, ou sur option |
| Ce qui est déduit | Un abattement de 30 %, quelles que soient les charges | Les charges réellement payées, intérêts d'emprunt compris |
| Déclaration | Le montant brut en case 4BE de la 2042 | La déclaration 2044, puis son résultat sur la 2042 |
| Déficit | Jamais | Possible, déduit du revenu global dans une limite |
Le plafond se juge sur l'année entière, sans prorata, et pour tous les loyers nus du foyer : deux biens loués 8 500 € par an chacun le dépassent. L'option pour le réel se fait en déposant simplement une 2044 ; elle est irrévocable pendant 3 ans. Certains biens excluent le micro-foncier, même sous le plafond : monument historique, immeuble détenu en nue-propriété, logement d'un dispositif d'investissement locatif à amortissement (Robien, Borloo neuf…), déduction spécifique d'un logement conventionné (Borloo ancien, Cosse), Loc'Avantages.
La déclaration 2044, ligne par ligne
Au régime réel, la 2044 part des loyers encaissés dans l'année, puis retire les charges payées la même année :
- Ligne 211 : les loyers bruts encaissés, sans les charges récupérées auprès du locataire ; un loyer payé d'avance compte l'année où il est reçu.
- Lignes 221 et 222 : les frais de gestion (agence, gestionnaire), plus un forfait de 20 € par local pour les petits frais, sans justificatif.
- Ligne 223 : les primes d'assurance, dont l'assurance du propriétaire non occupant et la garantie des loyers impayés.
- Ligne 224 : les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ; pas ceux de construction ni d'agrandissement.
- Ligne 227 : la taxe foncière de l'année, sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que le locataire rembourse.
- Lignes 229 et 230 : en copropriété, les provisions pour charges payées au syndic, puis, l'année suivante, la régularisation des provisions déduites l'année d'avant ; la régularisation avec le locataire est dans le guide Régularisation des charges locatives : le calcul, les délais et les charges récupérables.
- Ligne 250 : les intérêts d'emprunt, séparés des autres charges pour le calcul du déficit.
Le résultat de la 2044 se reporte sur la déclaration de revenus : en case 4BA pour un bénéfice, en cases 4BB et 4BC pour un déficit, en case 4BD pour les déficits des années précédentes pas encore déduits.
Un exemple : micro-foncier contre régime réel
Un logement loué nu 750 € par mois toute l'année, soit 9 000 € de loyers, acheté à crédit. Au micro-foncier, 6 300 € s'ajoutent aux revenus imposables. Au réel, avec des charges de l'année prises comme hypothèses :
| Loyers encaissés | 9 000 € |
|---|---|
| Intérêts du prêt | −2 400 € |
| Taxe foncière | −900 € |
| Assurance du propriétaire | −150 € |
| Charges de copropriété non récupérables | −400 € |
| Frais de gestion forfaitaires | −20 € |
| Revenu foncier imposable | 5 130 € |
Les charges font 43 % des loyers, plus que l'abattement de 30 % : le réel déclare 1 170 € de moins cette année-là : moins d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur cette différence. Les intérêts baissent ensuite d'année en année, l'écart aussi. Sans crédit ni copropriété, le micro-foncier aurait souvent été plus simple et plus avantageux. Le guide Cash-flow immobilier : le calculer, l'interpréter, le faire varier montre ce que les mêmes charges laissent chaque mois, avant impôt.
Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le régime réel donne un déficit. La part qui vient des charges autres que les intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; les intérêts, eux, ne se déduisent que des revenus fonciers. Ce qui dépasse se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit celle de la déduction, sinon le déficit déduit du revenu global est repris.
Le même logement, avec 12 000 € de travaux de rénovation payés dans l'année : les loyers couvrent d'abord les intérêts, puis il manque 6 870 € pour les autres charges et les travaux. Ce déficit, sous le plafond, se déduit du revenu global de l'année. Avec 20 000 € de travaux, le déficit monte à 14 870 € : 10 700 € se déduisent du revenu global, et 4 170 € se reportent sur les revenus fonciers des années suivantes.
Jusqu'à 21 400 € avec une rénovation énergétique
Le plafond de 10 700 € augmente du montant des travaux de rénovation énergétique, jusqu'à 21 400 € au plus, pour des travaux qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du diagnostic de performance énergétique, avec un diagnostic avant et un après. La loi de finances pour 2026 a prolongé la mesure pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le choix se fait sur la déclaration 2044.
Meublé, voiture, garage, terrain : foncier ou non
- Un logement loué meublé, à l'année ou en saisonnier : des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au réel, détaillés dans le guide LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réel.
- Une voiture louée sur une plateforme : des BIC aussi, avec ses propres seuils, dans le guide Getaround, Turo : les impôts et l'Urssaf des revenus d'une voiture louée.
- Un garage, un box ou une place de parking loués seuls, sans service : des revenus fonciers, comme un logement loué vide ; le bail et la rentabilité sont dans le guide Louer son garage, son box ou sa place de parking : rentabilité, bail, impôts.
- Un terrain loué à un agriculteur : des revenus fonciers aussi, sous les règles du statut du fermage, détaillées dans le guide Louer un terrain à un agriculteur : le bail rural, le fermage et son indice.
Dans Orylo
Le bilan annuel reprend, bien par bien, les loyers encaissés et les charges payées dans l'année, intérêts d'emprunt à part, et la jauge des seuils de l'année compare les loyers nus de l'année au plafond du micro-foncier. Avant d'acheter, le simulateur de rentabilité donne le cash-flow et la rentabilité nette d'une location à l'année, avant impôt.
Sources
- impots.gouv.fr : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (vérifiée le 22 octobre 2026)
- impots.gouv.fr : déclaration n° 2044 des revenus fonciers de 2025 (vérifiée le 7 novembre 2026)
- BOFiP : imputation des déficits fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16/09/2025) (vérifiée le 7 novembre 2026)
- ANIL : loi de finances pour 2026, déficit foncier des travaux de rénovation énergétique (à jour au 20/02/2026) (vérifiée le 7 novembre 2026)
Des repères vérifiés aux dates indiquées, pas un avis juridique ni fiscal. Orylo n'est lié à aucune des plateformes citées. D'où viennent les règles d'Orylo.