Meublé de tourisme : les seuils et les règles à connaître en 2026

Le micro-BIC : 15 000 € ou 83 600 €

Les recettes d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime micro-BIC, l'impôt porte sur les recettes diminuées d'un abattement forfaitaire, dont le taux et le plafond dépendent du classement du meublé.

Au-delà du plafond, c'est le régime réel, qui déduit les charges réelles et les amortissements, en général avec un expert-comptable : le guide LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réel compare les deux sur un exemple. Le classement du meublé, en étoiles, change à la fois le plafond et l'abattement : la démarche est détaillée dans le guide Classement d'un meublé de tourisme. Pour fixer les idées : à 120 € la nuit, un meublé non classé atteint 15 000 € de recettes en 125 nuits dans l'année. Loué à l'année à un même locataire, le logement suit les règles du bail meublé, rappelées par le simulateur d'une location meublée.

Le seuil de 23 000 € : professionnel ou non

Au-delà de 23 000 € de recettes dans l'année, la location de courte durée devient une activité professionnelle pour l'Urssaf, avec des cotisations sociales. À 120 € la nuit, ce seuil correspond à 192 nuits.

Pour l'impôt, le loueur reste non professionnel (LMNP) si ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 €, ou si elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer.

Louer sa résidence principale : ce qui dépend de la commune

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Quelle que soit la commune, elle ne se loue pas à un même client plus de 90 jours d'affilée.

Dans la plupart des communes, la louer en meublé de tourisme ne demande aucune démarche en mairie. Dans certaines grandes communes, elle se déclare en mairie, comme les autres meublés, et reçoit un numéro d'enregistrement ; elle ne peut alors être louée plus de 90 à 120 jours par an, selon la commune. La mairie indique si une déclaration est nécessaire. Pour fixer les idées : 120 nuits à 120 € font 14 400 € de recettes, juste sous le plafond de 15 000 € d'un meublé non classé.

Déclaration et numéro d'enregistrement

Hors résidence principale, un meublé de tourisme se déclare en mairie. Là où la commune a mis en place l'enregistrement, chaque meublé, résidence principale comprise, reçoit un numéro de 13 caractères, à afficher dans chaque annonce. Selon la commune, une autorisation de changement d'usage peut aussi être nécessaire, en particulier dans les grandes villes.

La loi généralise l'enregistrement au plus tard le 20 mai 2026. En pratique, le numéro ne se demande que dans les communes qui l'ont mis en place, jusqu'à l'ouverture du téléservice national, annoncée au 4e trimestre 2026 (pas encore en service le 29 octobre 2026) : l'enregistrement deviendra alors obligatoire partout.

Le diagnostic de performance énergétique

Là où une autorisation de changement d'usage est exigée, le logement doit être classé entre A et E depuis le 21 novembre 2024, puis entre A et D à partir de 2034. À cette date, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D, sauf la résidence principale du loueur.

Contrat, taxe de séjour, fiche de police, SIRET et CFE

• Le contrat : écrit, avec la description du logement remise avant la signature, le prix, le dépôt de garantie et les conditions de paiement ; le contrat de location saisonnière gratuit se remplit et s'imprime sans compte.
• La taxe de séjour : là où la commune l'a instituée, le loueur la collecte et la reverse à la commune, sauf quand la plateforme encaisse le paiement du séjour : elle la collecte et la reverse alors elle-même.
• La fiche de police : chaque client qui n'est pas de nationalité française en remplit une, à garder 6 mois.
• Le numéro SIRET : le début de l'activité se déclare sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location ; l'inscription est gratuite.
• La CFE : la location d'un meublé de tourisme est soumise à la cotisation foncière des entreprises, sauf exceptions comme la location de sa propre résidence principale ; elle se paie au 15 décembre. Pas de cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes, et l'année du début est exonérée, avec une déclaration 1447-C-SD à faire au plus tard le 31 décembre de cette année-là.

Ce qu'Orylo suit pour un meublé de tourisme

Dans Orylo, les recettes de l'année se comparent en continu aux plafonds : une jauge passe à « Proche du seuil » à 80 %, puis à « Seuil dépassé ». Les nuits louées donnent le taux d'occupation et, pour une résidence principale, le décompte des nuits face au plafond indiqué dans sa fiche (120 par défaut) ; la liste des obligations rappelle la déclaration ou le numéro d'enregistrement, le détecteur de fumée, le numéro SIRET et la taxe de séjour. Avant d'acheter, le simulateur d'une location saisonnière donne le cash-flow et la rentabilité selon le revenu par nuit et les nuits louées ; le guide Cash-flow immobilier explique ce qu'il compte.