L'essentiel
- Le loyer ne se révise qu'une fois par an, et seulement si le bail contient une clause de révision.
- Nouveau loyer = loyer actuel × IRL de l'année ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt. Au 3e trimestre 2026, l'indice vaut 148,06, soit +1,57 % sur un an.
- Demandée dans l'année qui suit la date prévue, la révision s'applique à partir de la demande, sans effet rétroactif ; au-delà, elle est perdue pour cette année.
- Un logement classé F ou G au DPE ne peut plus voir son loyer révisé, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole.
Quand réviser le loyer
Le loyer d'un logement loué vide ou meublé ne se révise que si le bail contient une clause de révision. Sans elle, le loyer ne bouge pas en cours de bail.
La révision a lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date que le bail fixe. Elle suit l'indice de référence des loyers, que l'Insee publie chaque trimestre.
Le calcul
Nouveau loyer = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence de l'année ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt, arrondi au centime. L'indice de l'année est le dernier de ce trimestre publié par l'Insee à la date de la révision ; l'Insee publie chaque trimestre vers le 15 du mois qui suit, le 15 janvier pour le 4e trimestre. Le calcul de la révision du loyer d'Orylo fait ce calcul en ligne, avec la table des indices.
L'exemple de service-public.gouv.fr : un bail signé le 20 juillet 2025 pour un loyer de 600,00 €, avec le 2e trimestre comme référence. Le 20 juillet 2026, l'indice du 2e trimestre 2026 est publié : 148,37 ; un an plus tôt, celui du 2e trimestre 2025 valait 146,68.
| Loyer hors charges du bail | 600,00 € |
|---|---|
| Hausse (× 148,37 ÷ 146,68) | +6,91 € |
| Nouveau loyer hors charges | 606,91 € |
Soit +1,15 % sur un an. Chaque révision part du loyer en vigueur : une année sans révision ne se rattrape pas l'année suivante. Le calcul de la révision le refait avec les chiffres d'un bail, gratuitement et sans compte.
Le trimestre de référence
Le bail indique le trimestre de l'IRL qui sert de référence. S'il n'en dit rien, c'est celui du dernier indice publié par l'Insee à la date de signature du bail : dans l'exemple, un bail signé le 20 juillet 2025 prend le 2e trimestre 2025, le dernier publié à cette date.
Le même trimestre sert ensuite chaque année : un bail au 2e trimestre se révise toujours avec l'indice du 2e trimestre, jamais avec un autre.
Une demande dans l'année, sans effet rétroactif
La révision n'est pas automatique : le propriétaire en informe le locataire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Il a un an à compter de la date prévue pour le faire ; passé ce délai, la révision de cette année est perdue.
Elle ne joue qu'à partir de la demande. L'exemple de service-public.gouv.fr : pour une révision prévue le 13 mars 2025 et demandée le 13 juin 2025, seuls les loyers à partir du 13 juin 2025 peuvent augmenter.
Le gel des loyers des logements F et G
Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus voir son loyer révisé, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
Le loyer ne peut pas non plus augmenter au renouvellement du bail ni à l'arrivée d'un nouveau locataire. Le gel cesse avec un nouveau DPE classé E ou mieux.
Les plafonds de 2022 à 2024
Du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, la hausse de l'indice sur un an était plafonnée : 3,5 % en métropole, 2,5 % en outre-mer, 2 % en Corse. Les indices publiés pour ces trimestres en tiennent compte ; depuis, aucun plafond ne s'applique.
La Corse et les départements d'outre-mer ont leurs propres indices, publiés par l'Insee avec celui de la France métropolitaine.
Un garage loué seul
Loué sans logement, un garage ou une place de parking relève du Code civil : son loyer ne se révise que si le contrat le prévoit, avec l'indice qu'il nomme, souvent l'IRL. Les autres règles sont dans le guide Louer son garage, et sa rentabilité se calcule avec le simulateur d'un garage.
Suivre les révisions dans Orylo
Avec le bail saisi dans Orylo, la révision est proposée à la date anniversaire, annoncée 30 jours avant, avec l'indice publié ; un logement classé F ou G est signalé comme gelé. Appliquée, la révision s'inscrit dans l'historique du bail et le loyer récurrent change à l'échéance suivante, avec son effet sur le cash-flow du bien.
Sources
- service-public.gouv.fr : révision du loyer en cours de bail, logement vide ou meublé (fiche F1311) (vérifiée le 30 octobre 2026)
- Insee : indice de référence des loyers du 3e trimestre 2026 (Informations rapides n° 246) (vérifiée le 30 octobre 2026)
- ANIL : emplacement de garage, bail accessoire ou non au bail d'habitation (Cass. 3e civ., 5 mars 1997) (vérifiée le 22 octobre 2026)
Des repères vérifiés aux dates indiquées, pas un avis juridique ni fiscal. Orylo n'est lié à aucune des plateformes citées. D'où viennent les règles d'Orylo.