L'essentiel
- Le cash-flow est ce qui reste chaque mois une fois tout payé : loyers encaissés, moins les charges, la taxe foncière, l'assurance et la mensualité entière du crédit.
- Dans l'exemple ci-dessous, le propriétaire ajoute 201 € par mois, mais rembourse 388 € de capital : sa dette baisse plus vite que son effort.
- Allonger le crédit de 20 à 25 ans ramène l'effort de 201 € à 97 € par mois ; payé comptant, le même logement rapporte 552 € par mois.
- Il se calcule avant l'impôt sur le revenu, qui dépend du foyer et du régime choisi.
Le cash-flow, ce qui reste une fois tout payé
Cash-flow = loyers encaissés − charges − taxe foncière − assurance − mensualité du crédit. Les loyers sont ceux réellement reçus, après les mois sans locataire. La mensualité compte en entier : intérêts, capital remboursé et, s'il y en a une, assurance de l'emprunteur.
Il ne se confond pas avec la rentabilité nette, qui retire les charges des loyers mais ignore le crédit : elle juge le bien, quel que soit son financement (les formules dans le guide Rentabilité locative brute et nette). Le cash-flow juge l'opération telle qu'elle est financée : deux propriétaires du même logement, l'un payé comptant, l'autre à crédit, ont la même rentabilité nette (aux frais du crédit près) et des cash-flows très différents.
Un exemple : un logement loué 750 € par mois
L'exemple du simulateur de rentabilité d'Orylo : un logement acheté 150 000 € plus 11 000 € de frais, avec 30 000 € d'apport et un crédit de 131 000 € sur 20 ans à 3,4 %, loué 750 € par mois hors charges, avec 5 % de vacance, 90 € de charges non récupérables par mois, 700 € de taxe foncière et 150 € d'assurance par an. Ce sont des hypothèses, pas des chiffres de marché.
| Loyer encaissé, vacance de 5 % déduite | 713 € |
|---|---|
| Charges non récupérables | −90 € |
| Taxe foncière (un douzième) | −58 € |
| Assurance du propriétaire (un douzième) | −13 € |
| Mensualité du crédit | −753 € |
| Cash-flow du mois | −201 € |
Rentabilité brute : 5,6 % ; rentabilité nette : 4,1 %. Le bien couvre ses charges, mais pas toute la mensualité : le cash-flow est négatif, le propriétaire ajoute 201 € chaque mois.
Un cash-flow négatif n'est pas forcément une perte
La mensualité de 753 € se partage, la première année, en 365 € d'intérêts et 388 € de capital remboursé. Les intérêts sont un coût ; le capital, lui, réduit la dette : c'est de l'épargne, que le propriétaire retrouve dans son patrimoine net (la valeur du bien moins ce qui reste dû).
Ici, pour 201 € sortis de sa poche chaque mois, la dette baisse de 388 €. On parle d'effort d'épargne : il se juge comme une épargne mensuelle, à condition de pouvoir le payer chaque mois, y compris un mois sans locataire ou l'année d'une grosse réparation.
Ce que le cash-flow ne dit pas
Il ne compte ni la hausse ou la baisse de la valeur du bien, ni l'impôt, ni les travaux imprévus. Un cash-flow négatif reste une sortie d'argent réelle : avant d'acheter, la question est de savoir combien de mois de cet effort le budget du foyer supporte.
Ce qui fait varier le cash-flow
Le même logement, au même loyer, avec un autre financement ou une autre vacance. Seule la ligne indiquée change ; les montants sont ceux du simulateur, sur un mois moyen de la première année.
| Hypothèse | Mensualité | Cash-flow par mois |
|---|---|---|
| L'exemple (20 ans, 30 000 € d'apport, 3,4 %) | 753 € | −201 € |
| Crédit sur 25 ans | 649 € | −97 € |
| Apport de 60 000 € | 581 € | −29 € |
| Taux de 4,4 % | 822 € | −270 € |
| Deux mois sans locataire par an | 753 € | −289 € |
| Payé comptant | Aucune | +552 € |
Allonger le crédit ou augmenter l'apport réduit la mensualité, donc l'effort, mais pas le coût : sur 25 ans, les intérêts payés au total passent de 49 728 € à 63 644 €. Un point de taux en plus coûte 69 € par mois ; deux mois sans locataire par an, 88 € par mois en moyenne.
Le loyer lui-même peut changer une fois par an, si le bail prévoit une révision à l'indice de référence des loyers (sauf pour un logement classé F ou G au DPE, dont le loyer est gelé) : le calcul de la révision du loyer donne le nouveau montant.
Avant ou après impôt
Le cash-flow d'Orylo se calcule avant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent de tout le foyer et du régime choisi.
Loué vide, un logement rapporte des revenus fonciers : au micro-foncier, tant que l'ensemble des loyers nus du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, un abattement de 30 % tient lieu de frais ; au régime réel, les charges réelles se déduisent, intérêts d'emprunt compris, mais pas le capital remboursé. Loué meublé, il relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles : le guide LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réel, les repères du simulateur d'une location meublée et, pour une location de courte durée, le guide Meublé de tourisme : les seuils et les règles.
Suivre le cash-flow réel dans Orylo
Le simulateur donne un mois moyen prévu ; une fois le bien acheté, Orylo calcule le cash-flow réel de chaque bien à partir des loyers reçus, des dépenses saisies et des mensualités du crédit : moyenne sur les 12 derniers mois, cash-flow du mois, prévision des 6 prochains mois, et ce qu'il deviendrait avec moins de revenus, un mois sans locataire ou une grosse réparation.
Pour un garage, le même calcul avec ses frais propres est détaillé dans le guide Louer son garage ; pour une voiture, dans Louer sa voiture sur Getaround ou Turo : ce qu'elle rapporte vraiment.
Sources
- impots.gouv.fr : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (vérifiée le 22 octobre 2026)
- service-public.gouv.fr : revenus d'une location meublée (fiche F32744) (vérifiée le 22 octobre 2026)
Des repères vérifiés aux dates indiquées, pas un avis juridique ni fiscal. Orylo n'est lié à aucune des plateformes citées. D'où viennent les règles d'Orylo.