Rentabilité d'une location meublée
Appartement ou maison loué meublé à l'année : à partir du prix, du crédit, du loyer et des charges, le simulateur calcule le cash-flow, la rentabilité et le temps pour rentabiliser l'achat, avant impôts. Gratuit, sans compte.
Cash-flow mensuel
−201 €par mois
Ce logement coûterait environ 201 € par mois : c'est l'effort d'épargne, car le crédit et les charges dépassent les revenus. L'assurance emprunteur n'est pas comptée : l'indiquer dans « Crédit ».
Le crédit rembourse aussi 388 € de capital par mois la première année : cette part n'est pas perdue, elle s'ajoute au patrimoine.
Un mois moyen, la première année
- Revenus encaissésaprès 38 € de vacance
- 713 €
- Effort d'épargne
- 201 €
- Charges
- 90 €
- Taxe foncière
- 58 €
- Assurance du bien
- 13 €
- Intérêts du crédit
- 365 €
- Capital remboursé
- 388 €
- Rentabilité brute
- 5,6 %
- Revenus d'une année ÷ coût de l'opération
- Rentabilité nette
- 4,1 %
- Après charges et vacance, avant crédit
- Mensualité de crédit
- 753 €
- 131 000 € sur 20 ans à 3,4 %, hors assurance emprunteur
- Couverture de la mensualité
- 1,00 ×
- Revenu d'un mois plein ÷ mensualité
- Coût de l'opération
- 161 000 €
- Prix 150 000 € + frais 11 000 €
- Intérêts du crédit
- 49 728 €
- Sur toute la durée, hors assurance
Achat rentabilisé en ≈ 32 ans
- Crédit sur 20 ans
- Achat rentabilisé : ≈ 32 ans
C'est le temps pour que les bénéfices cumulés, après intérêts, égalent le coût de l'opération (2 238 € la première année, davantage ensuite car les intérêts baissent).
Et si tout ne se passait pas comme prévu ?
Cash-flow d'un mois moyen la première année, avec une hypothèse plus dure à chaque ligne.
- Hypothèses saisiesCash-flow par mois : −201 €/ mois4,1 % net
- Loyer en baisse de 10 %Cash-flow par mois : −273 €/ moisécart −71 €
- Un mois sans locataire de plus par anCash-flow par mois : −264 €/ moisécart −63 €
- Taux du crédit +1 pointCash-flow par mois : −270 €/ moisécart −69 €
- €Cash-flow par mois : −618 €/ moisécart −417 €
- Tout à la foisCash-flow par mois : −814 €/ moisécart −613 €
Dans le pire des cas, il faudrait sortir de sa poche environ 9 771 € sur l'année : de quoi prévoir une réserve.
Et une fois acheté ?
Avec un compte, Orylo reprend cette simulation pour créer le bien. Ensuite, chaque loyer encaissé, chaque charge et chaque échéance du crédit remplace une hypothèse : le vrai cash-flow se suit mois après mois.
Créer mon compte avec cette simulationGratuit jusqu'à 2 biens, 7 jours de Pro offerts. Déjà un compte ? Se connecter
Simulation indicative : hors fiscalité, hors revalorisation des loyers et hors revente. Elle ne remplace pas l'avis d'un conseiller.
Ce que compte le simulateur
Les montants sont arrondis à l'euro. Cash-flow, rentabilité et achat rentabilisé suivent les définitions d'Orylo.
- Loyer et vacance
- Le loyer hors charges, moins les périodes sans locataire entre deux baux.
- Charges non récupérables
- Ce que le locataire ne rembourse pas : copropriété non refacturée, entretien, gestion.
- Taxe foncière et assurance
- La taxe foncière et l'assurance du propriétaire non occupant, ramenées au mois.
- Ce qui n'est pas compté
- Le mobilier, à ajouter aux frais d'achat s'il est acheté avec le logement, l'impôt, la CFE et les cotisations éventuelles.
Les règles à connaître
Des repères vérifiés aux sources officielles, à la date indiquée sous chacun : ni un avis juridique, ni un calcul d'impôt.
Le DPE
Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, ni pour un nouveau bail ni au renouvellement ou à la reconduction du bail ; ce sera le cas des logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034.
Source : service-public.gouv.fr : diagnostic de performance énergétique (fiche F16096) (vérifiée le 22 octobre 2026).
Le gel des loyers
Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut plus augmenter, ni à la révision annuelle, ni au renouvellement, ni à la relocation, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022.
Source : service-public.gouv.fr : gel des loyers des logements classés F ou G (fiche F1311) (vérifiée le 12 octobre 2026).
Le dépôt de garantie
Au plus 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée, 1 mois pour une location vide.
Source : service-public.gouv.fr : dépôt de garantie (fiche F31269) (vérifiée le 18 octobre 2026).
Le détecteur de fumée
En location meublée, le propriétaire l'installe et l'entretient ; en location vide, l'entretien revient au locataire.
Source : service-public.gouv.fr : détecteur de fumée (fiche F19950) (vérifiée le 18 octobre 2026).
La déclaration de début d'activité
À faire dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, sur le guichet des formalités des entreprises : elle donne un numéro SIRET.
Sources : impots.gouv.fr : louer un bien meublé, déclarer le début d'activité et obtenir un numéro SIRET (vérifiée le 18 octobre 2026) ; Guichet des formalités des entreprises (vérifiée le 18 octobre 2026).
L'impôt
Au micro-BIC, un abattement de 50 % s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes (revenus 2026) ; au régime réel, les amortissements du logement et du mobilier se calculent avec un expert-comptable ou une plateforme spécialisée.
Source : service-public.gouv.fr : revenus d'une location meublée (fiche F32744) (vérifiée le 22 octobre 2026).
Loueur non professionnel
Le loueur reste non professionnel (LMNP) si les recettes de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € dans l'année, ou si elles restent inférieures à ses autres revenus d'activité.
Source : service-public.gouv.fr : revenus d'une location meublée (fiche F32744) (vérifiée le 22 octobre 2026).
La CFE
La location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises ; elle se paie au 15 décembre. Pas de cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes, et l'année du début est exonérée, avec une déclaration 1447-C-SD à faire au plus tard le 31 décembre de cette année-là.
Sources : impots.gouv.fr : la CFE d'une location meublée (vérifiée le 16 octobre 2026) ; impots.gouv.fr : fiche CFE et CVAE (paiement au 15 décembre, année de création, déclaration 1447-C, cotisation minimum) (vérifiée le 1er novembre 2026).
Une fois le bien acheté, Orylo suit les vrais chiffres
Chaque loyer ou location, chaque charge et chaque échéance du crédit remplace une hypothèse : le cash-flow et la rentabilité se recalculent mois après mois, avec les échéances et les obligations de chaque bien.
Pour aller plus loin
- LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réelLocation meublée non professionnelle : micro-BIC jusqu'à 83 600 €, régime réel et amortissement, déficit, déclarations, CFE et revente, avec un exemple chiffré.
- Rentabilité locative brute et nette : le calcul, avec un exemple chiffréBrute, nette, des fonds propres : les formules de la rentabilité locative, un exemple à 750 € de loyer, et pourquoi elle va parfois avec un cash-flow négatif.
- Cash-flow immobilier : le calculer, l'interpréter, le faire varierLe cash-flow d'un logement loué, mensualité du crédit comprise : la formule, un exemple à 750 € de loyer, et pourquoi un cash-flow négatif n'est pas une perte.
- Augmentation du loyer à l'IRL : la révision annuelle, le calcul, les délais et le gel des logements F et GFormule de la révision annuelle, trimestre de référence, demande dans l'année sans effet rétroactif, gel des logements F et G : les règles, avec un exemple.
- Régularisation des charges locatives : le calcul, les délais et les charges récupérablesProvisions comparées aux charges réelles chaque année, décompte un mois avant, 3 ans pour réclamer, charges récupérables ou non : les règles, avec un exemple.
- Meublé de tourisme : les seuils et les règles à connaître en 2026Micro-BIC à 15 000 € ou 83 600 €, seuil de 23 000 €, résidence principale, DPE, taxe de séjour et CFE : les repères de 2026, sourcés.
- Indice de référence des loyers (IRL) : calculer la révision d'un loyerLes indices de référence des loyers publiés par l'Insee et le calcul du loyer révisé : trimestre du bail, dernier indice, gel des logements F et G. Gratuit.
- Quittance de loyer gratuite, à remplir et imprimerQuittance de loyer gratuite, à remplir en ligne puis imprimer ou enregistrer en PDF : loyer et charges séparés, reçu pour un paiement partiel. Sans compte.