LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réel

Loueur en meublé non professionnel : qui est concerné

Une location meublée est un logement équipé pour y vivre dès l'arrivée du locataire. Ses recettes sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), déclarés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, même pour un seul logement loué à l'année.

Le loueur devient professionnel (LMP) seulement si les deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes de location meublée pour tout le foyer dans l'année, et des recettes plus grandes que ses autres revenus d'activité (salaires, pensions, autres bénéfices). La première année, les recettes se ramènent à douze mois pour ce calcul. Sinon, il reste non professionnel, pour tous les meublés du foyer : c'est le cas de ce guide.

Le micro-BIC : un abattement à la place des charges

Au micro-BIC, l'impôt porte sur les recettes de l'année diminuées d'un abattement forfaitaire, 305 € au moins ; aucune charge réelle ne se déduit en plus, ni les intérêts du crédit, ni la taxe foncière. Le taux et le plafond dépendent du type de location.

Le plafond se compte sur l'ensemble des locations meublées, pas bien par bien. Une année au-delà ne fait pas perdre le micro-BIC : il cesse après deux années de suite au-dessus du plafond. Pour un meublé de tourisme, le classement change le plafond et l'abattement : voir les guides Meublé de tourisme : les seuils et les règles et Classement d'un meublé de tourisme.

Le régime réel : les charges et l'amortissement

Au réel, le résultat est la différence entre les recettes et les charges réelles de l'année, notamment :

• les intérêts du crédit et l'assurance de l'emprunteur (le capital remboursé, lui, n'est pas une charge) ;
• la taxe foncière, les charges de copropriété que le locataire ne rembourse pas, l'assurance du propriétaire ;
• les frais de gestion, l'entretien et les réparations, les frais de comptabilité, la cotisation foncière des entreprises ;
• l'amortissement du logement, hors terrain, et du mobilier : une part de leur prix chaque année, sur leur durée d'utilisation.

L'amortissement ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges : il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La part non déduite une année se reporte sur les suivantes. Un déficit causé par les autres charges, lui, ne se déduit pas du revenu global : seulement des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes.

Le réel s'applique de plein droit après deux années de suite au-delà du plafond du micro-BIC ; en dessous, il se choisit par écrit au service des impôts des entreprises, ou par la messagerie de l'espace professionnel, au plus tard à la date limite de la déclaration des revenus de l'année précédente : pour être au réel sur 2027, au printemps 2027 (la première année, jusqu'à la première déclaration). L'option vaut un an et se reconduit d'elle-même. Il demande une liasse fiscale : la déclaration 2031 et ses annexes, télétransmises chaque année (pour les revenus de 2026, au plus tard le 19 mai 2027, date calculée, à confirmer au calendrier fiscal 2027), dont le résultat se reporte sur la 2042-C-PRO ; en pratique, avec un expert-comptable ou un service en ligne, dont le coût se déduit.

Un exemple : un logement meublé loué 750 € par mois

Le logement du simulateur d'une location meublée d'Orylo : acheté 150 000 € plus 11 000 € de frais, avec un crédit de 131 000 € sur 20 ans à 3,4 %, loué 750 € par mois avec 5 % de vacance. Ce sont des hypothèses, pas des chiffres de marché. Sa première année, au micro-BIC :

Au réel, avec des hypothèses d'amortissement : terrain compté pour 15 % du prix et des frais, le reste amorti sur 30 ans (4 562 € par an), et 5 000 € de mobilier, achetés en plus du logement, amortis sur 7 ans (714 € par an), soit 5 276 € d'amortissement possible.

Au micro-BIC, 4 275 € s'ajoutent aux revenus imposables du foyer, plus les prélèvements sociaux ; au réel, rien cette année, et les 3 038 € d'amortissement qui n'ont pas pu être déduits se reportent sur les années suivantes. Avec le plafond du projet de budget 2027, l'amortissement déduit cette année, 2 238 €, resterait sous les 3 421 € permis pour ce logement (2,5 % de la part amortie de son prix et de ses frais) ; c'est le report qui disparaîtrait. En échange du réel : une comptabilité chaque année, et des amortissements qui reviendront dans la plus-value à la revente.

À la revente : les amortissements reviennent

La vente d'un logement loué en meublé non professionnel suit le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Pour une vente depuis le 15 février 2025, les amortissements du logement déduits au réel diminuent le prix d'acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable, quelle que soit la date de mise en location ; font exception les logements de certaines résidences et établissements gérés, pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. L'amortissement du mobilier, lui, n'entre pas dans la plus-value immobilière.

Pour vendre le logement libre, le congé se donne au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail meublé, en indiquant le motif ; le congé pour vente gratuit a une version pour un logement meublé, et une pour un logement loué vide, qui demande 6 mois et une offre de vente au locataire.

Les démarches et la CFE

• Début d'activité : une déclaration sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le début de la location ; elle donne le numéro SIRET à reporter sur la déclaration de revenus.
• La CFE : la location meublée est en principe soumise à la cotisation foncière des entreprises ; elle se paie au 15 décembre. Pas de cotisation minimum jusqu'à 5 000 € de recettes, et l'année du début est exonérée, avec une déclaration 1447-C-SD à faire au plus tard le 31 décembre de cette année-là.
• Chaque année : les recettes sur la 2042-C-PRO au micro-BIC ; au réel, la liasse fiscale puis son résultat sur la 2042-C-PRO.

Suivre ses chiffres dans Orylo

Orylo ne remplit pas la liasse fiscale et ne calcule pas l'amortissement : il tient une bonne partie des chiffres dont elle a besoin. Le bilan annuel donne, bien par bien, les recettes encaissées, les charges, les intérêts et l'assurance du crédit ; les seuils de l'année montrent où en sont les recettes face aux 23 000 € du statut professionnel et, au-delà de la moitié, au plafond du micro-BIC ; le calendrier rappelle la CFE et, pour une location meublée à l'année indiquée au réel dans sa fiche, la date de la liasse.

Avant d'acheter, le simulateur d'une location meublée calcule le cash-flow et la rentabilité, avant impôts ; le guide Cash-flow immobilier explique ce que ce cash-flow dit et ne dit pas.