L'essentiel
- Rentabilité brute = loyers d'une année pleine ÷ coût de l'achat (prix et frais). Elle ne retire rien : c'est le chiffre des annonces, souvent calculé sur le prix seul.
- Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges, taxe foncière et assurance) ÷ coût de l'achat. Elle juge le bien, sans le crédit.
- Rentabilité des fonds propres = cash-flow de l'année ÷ apport. Elle juge l'opération telle qu'elle est financée.
- Dans l'exemple ci-dessous : 5,6 % brut, 4,1 % net, mais un cash-flow négatif, −2 416 € sur l'année, pendant que le crédit rembourse 4 654 € de capital.
La rentabilité brute : le chiffre des annonces
Rentabilité brute = loyers hors charges d'une année pleine ÷ (prix d'achat + frais d'achat). Les frais sont ceux du notaire, de l'agence, et du crédit s'il y en a un (dossier, garantie, courtier) : sans eux, le coût réel est sous-estimé.
Beaucoup d'annonces la calculent sur le prix seul, ce qui la fait paraître plus élevée : pour l'exemple ci-dessous, 6,0 % sur le prix seul, 5,6 % avec les frais. Elle ne compte ni les mois sans locataire, ni les charges : elle sert à comparer vite deux annonces, pas à décider.
La rentabilité nette : le bien, sans le crédit
Rentabilité nette = (loyers encaissés − charges non récupérables − taxe foncière − assurance) ÷ (prix + frais). Les loyers encaissés sont ceux d'une année réelle, mois sans locataire déduits ; les charges sont celles que le locataire ne rembourse pas (copropriété, entretien, gestion).
Elle ne compte rien du crédit, ni les intérêts, ni le capital remboursé : deux propriétaires du même logement, l'un payé comptant, l'autre à crédit, ont la même rentabilité nette, aux frais du crédit près (dossier, garantie), comptés dans le coût de l'achat. Certains l'appellent « nette de charges » ; la « nette-nette », après impôt, dépend du foyer et du régime fiscal.
La rentabilité des fonds propres : l'opération telle qu'elle est financée
Rentabilité des fonds propres = cash-flow de l'année ÷ apport. Le cash-flow retire des loyers encaissés les charges et la mensualité entière du crédit ; l'apport est ce que le propriétaire a mis de sa poche, frais compris. Payé entièrement à crédit, sans apport, elle ne se calcule pas.
Le capital remboursé chaque mois n'est pas une dépense perdue : il réduit la dette. Une variante l'ajoute au cash-flow, avec le capital remboursé, pour mesurer l'enrichissement de l'année ; elle se donne à côté de la rentabilité des fonds propres, jamais à sa place.
Un exemple : un logement loué 750 € par mois
Le logement du simulateur de rentabilité d'Orylo : acheté 150 000 € plus 11 000 € de frais, avec 30 000 € d'apport et un crédit de 131 000 € sur 20 ans à 3,4 %, loué 750 € par mois hors charges, avec 5 % de vacance, 90 € de charges non récupérables par mois, 700 € de taxe foncière et 150 € d'assurance par an. Ce sont des hypothèses, pas des chiffres de marché.
| Rentabilité | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Brute | 9 000 € de loyers ÷ 161 000 € | 5,6 % |
| Nette | (8 550 € encaissés − 1 930 € de charges) ÷ 161 000 € | 4,1 % |
| Des fonds propres | −2 416 € de cash-flow ÷ 30 000 € d'apport | −8,1 % |
| Avec le capital remboursé | (−2 416 € + 4 654 € de capital) ÷ 30 000 € | 7,5 % |
Le logement rapporte 6 620 € par an une fois les charges payées, soit 4,1 % net : plus que le taux du crédit, 3,4 % (hors assurance de l'emprunteur). Emprunter pour l'acheter rapporte donc plus que cela ne coûte en intérêts. Mais la mensualité rembourse aussi du capital : le cash-flow est négatif, et la rentabilité des fonds propres aussi. En comptant le capital remboursé, l'enrichissement de l'année devient positif, 7,5 % de l'apport. Le détail de ce cash-flow, mois par mois, est dans le guide Cash-flow immobilier.
Comparer des biens différents
La même méthode vaut pour tous les biens loués, à condition de compter les frais propres à chacun. Les exemples de départ du simulateur d'Orylo, tous avec leurs hypothèses (prix, loyer ou revenu par jour, charges) :
| Bien | Brute | Nette |
|---|---|---|
| Garage ou box | 6,5 % | 4,4 % |
| Logement loué à l'année | 5,6 % | 4,1 % |
| Location saisonnière | 8,4 % | 6,0 % |
| Voiture louée entre particuliers | 37,6 % | 27,1 % |
Ces chiffres ne se comparent pas tels quels. Une voiture coûte peu à l'achat mais perd de la valeur chaque année, ce que ni la brute ni la nette ne comptent : le guide Louer sa voiture sur Getaround ou Turo : ce qu'elle rapporte vraiment en fait le calcul. Un garage a peu de charges mais un petit loyer, où chaque frais fixe pèse : voir Louer son garage. Dans ces exemples, la location saisonnière rapporte plus, mais elle demande ménage, linge et accueil, et suit des règles propres.
Avant ou après impôt
Ces rentabilités se calculent avant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Loué vide, un logement rapporte des revenus fonciers, au micro-foncier (abattement de 30 %) tant que les loyers nus du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an ; au-delà, ou sur option, au réel. Loué meublé, il relève des bénéfices industriels et commerciaux : le guide LMNP : les impôts d'une location meublée, au micro-BIC ou au réel compare les deux régimes sur le même logement.
La rentabilité réelle, dans Orylo
Le simulateur donne une première année prévue. Une fois le bien acheté, Orylo calcule ses rentabilités brute, nette et des fonds propres avec les chiffres réels : les 12 derniers mois pour un bien détenu depuis au moins un an, sans jamais rien multiplier ; pour un bien plus récent loué par bail, sa première année, avec les loyers déjà reçus puis ceux du bail. Le tableau de bord donne celles de l'ensemble des biens, chaque fiche celles du bien, avec le capital remboursé à côté.
Sources
- impots.gouv.fr : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (vérifiée le 22 octobre 2026)
- service-public.gouv.fr : revenus d'une location meublée (fiche F32744) (vérifiée le 22 octobre 2026)
- impots.gouv.fr : questions-réponses sur la location meublée non professionnelle, non-résidents compris (mars 2026) (vérifiée le 7 novembre 2026)
Des repères vérifiés aux dates indiquées, pas un avis juridique ni fiscal. Orylo n'est lié à aucune des plateformes citées. D'où viennent les règles d'Orylo.