Louer un terrain à un agriculteur : le bail rural, le fermage et son indice

Quand le statut du fermage s'applique

Le bail à ferme, le plus répandu des baux ruraux, met à la disposition d'un agriculteur des terres ou des bâtiments d'exploitation, contre un loyer, le fermage. Le statut du fermage est d'ordre public : les clauses contraires du bail ne comptent pas. Les petites parcelles, sous une surface fixée par un arrêté du préfet de chaque département, peuvent y échapper en partie.

• Un écrit n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé : un bail verbal reste valable et se lit d'après le contrat type du département.
• Le bail indique, sous peine de nullité, la superficie et la nature des biens loués.
• Au-delà de 12 ans, il se signe chez le notaire et se publie au service de la publicité foncière.
• Un état des lieux, conseillé, se fait dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée dans les lieux, à frais partagés.

Le fermage et l'indice national des fermages

Chaque préfet fixe par arrêté un minimum et un maximum de loyer pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation ; le fermage se négocie librement entre les deux. Ces bornes, et le fermage de chaque bail, suivent chaque année l'indice national des fermages, constaté par un arrêté du ministre de l'Agriculture. Le loyer d'une maison d'habitation comprise dans le bail suit, lui, l'indice de référence des loyers.

Pour les échéances du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027, l'indice vaut 127,04, contre 123,06 un an plus tôt, soit +3,23 %. Un exemple : 12 hectares loués 150 € l'hectare, soit 1 800,00 € par an. À l'échéance du 11 novembre 2026, le fermage devient 1 800,00 € × 127,04 ÷ 123,06 = 1 858,22 €.

Un fermage fixé, dès la signature, à au moins 10 % au-dessus ou au-dessous de la valeur locative peut aussi être révisé, dans les conditions et le délai du Code rural (article L. 411-13). Le calcul de l'actualisation ressemble à celui d'un logement, avec un autre indice : la révision d'un loyer à l'IRL est détaillée dans le guide Augmentation du loyer à l'IRL : la révision annuelle, le calcul, les délais et le gel des logements F et G.

La durée, le renouvellement et le congé

Le bail ordinaire dure 9 ans au moins ; des baux plus longs existent (18 ou 25 ans, bail de carrière). À la fin, sans congé, il se renouvelle aux mêmes conditions pour 9 ans.

Le propriétaire qui ne veut pas renouveler doit donner congé au moins 18 mois avant la fin du bail, par acte extrajudiciaire (un commissaire de justice), et seulement pour un motif prévu par la loi, comme la reprise du terrain pour l'exploiter lui-même, ou par son conjoint, son partenaire de Pacs ou un descendant. Le fermier qui ne veut pas renouveler donne congé lui aussi au moins 18 mois avant la fin, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Les charges et les impôts

• Le propriétaire paie la taxe foncière et les grosses réparations ; le fermier lui rembourse une part de la taxe foncière, fixée par le bail, un cinquième à défaut d'accord, et la moitié de la taxe perçue pour la chambre d'agriculture.
• L'exonération de taxe foncière accordée sur les terres agricoles revient au fermier.
• Pour le propriétaire, les fermages sont des revenus fonciers, comme les loyers d'une location vide : micro-foncier ou régime réel, dans le guide Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel, la déclaration 2044 et le déficit foncier.

Dans Orylo

Un terrain se suit dans la catégorie Terrains, avec un bail « Bail rural (fermage) » : Orylo propose la révision à l'indice national des fermages à chaque échéance, compte les périodes de 9 ans depuis le début du bail, rappelle la date limite du congé, et, avant une vente, le droit de préemption du fermier en place. Le simulateur de rentabilité donne le cash-flow et la rentabilité nette d'un bien loué à l'année, avant impôt.