L'essentiel
- À 120 € de loyer par mois, la rentabilité nette passe de 5,9 % pour un box acheté 15 000 € à 2,9 % à 30 000 €.
- Pour viser 5 % net au loyer et aux charges de l'exemple, le prix ne dépasse pas 17 600 €, avec 10 % de frais en plus.
- Payé comptant, le box de l'exemple rapporte +81 € par mois ; entièrement à crédit, le cash-flow devient négatif, −76 € par mois.
- Revendu 15 000 € ou moins, un garage est exonéré d'impôt sur la plus-value.
Le prix d'achat décide de presque tout
L'exemple du simulateur d'un garage d'Orylo : un box loué 120 € par mois, avec 5 % de vacance, 15 € de charges par mois, 160 € de taxe foncière et 60 € d'assurance par an, payé comptant. Ce sont des hypothèses, pas des chiffres de marché. Seul le prix change ici, avec des frais d'achat gardés à 10 % du prix, comme dans l'exemple.
| Prix d'achat | Frais d'achat | Rentabilité brute | Rentabilité nette |
|---|---|---|---|
| 15 000 € | 1 500 € | 8,7 % | 5,9 % |
| 20 000 € | 2 000 € | 6,5 % | 4,4 % |
| 25 000 € | 2 500 € | 5,2 % | 3,5 % |
| 30 000 € | 3 000 € | 4,4 % | 2,9 % |
Le loyer, lui, dépend du quartier et du box, pas du prix payé : payer plus cher le même box ne le fait pas louer plus cher. Avec ces charges, une rentabilité nette de 5 % demande un prix d'au plus 17 600 € ; de 4 %, d'au plus 22 000 €, frais d'achat en plus dans les deux cas. Les formules de ces rentabilités sont dans le guide Rentabilité locative brute et nette.
Le loyer et les mois sans locataire
| Hypothèse | Cash-flow par mois | Rentabilité nette |
|---|---|---|
| L'exemple : 120 € par mois, 5 % de vacance | +81 € | 4,4 % |
| Loyer de 100 € | +62 € | 3,4 % |
| Loyer de 150 € | +109 € | 6,0 % |
| Deux mois sans locataire par an | +67 € | 3,6 % |
Les frais fixes ne baissent pas avec le loyer : taxe foncière, assurance et charges font 400 € par an, quel que soit le locataire. Avant d'acheter, les annonces de location du quartier donnent le loyer à attendre, et le temps qu'elles restent en ligne, la vacance probable.
Comptant ou à crédit
| Financement | Mensualité | Cash-flow par mois |
|---|---|---|
| Payé comptant | Aucune | +81 € |
| Moitié à crédit sur 15 ans (11 000 € d'apport) | 78 € | +3 € |
| Entièrement à crédit sur 15 ans | 156 € | −76 € |
| Entièrement à crédit sur 7 ans | 295 € | −214 € |
Payé comptant, le box se rentabilise en 23 ans environ. Entièrement à crédit, la mensualité (156 €) dépasse le loyer (120 €) : le propriétaire ajoute 76 € chaque mois, même si le capital remboursé lui reste acquis ; à moitié à crédit, le cash-flow reste à peine positif (+3 €).
Un crédit sur 15 ans est optimiste pour un garage acheté seul. Le crédit immobilier du Code de la consommation vise l'achat d'un logement, ou d'un local à la fois professionnel et d'habitation : pour un garage seul, la banque propose le plus souvent un prêt personnel, plus court et souvent plus cher. Sur 7 ans, même au taux de l'exemple, la mensualité monte à 295 €, et le propriétaire ajoute 214 € chaque mois. Acheté avec un logement, le garage entre en revanche dans le crédit immobilier du logement, au même taux, chacun pour sa part.
Avant d'acheter : ce qu'il faut vérifier
- Les charges : le montant des charges de copropriété de l'année, et les travaux déjà votés (procès-verbaux des dernières assemblées générales), qui se paient même sans locataire.
- La taxe foncière : le dernier avis, que le vendeur peut montrer ; elle varie beaucoup d'une commune à l'autre.
- L'usage : ce que le règlement de copropriété autorise (stationnement seulement, stockage, activité), et les dimensions réelles du box ou de la place.
- L'accès : porte, badge ou télécommande, hauteur et largeur de passage, éclairage, et la sécurité de l'immeuble ou du parking.
- La demande : les annonces de location du quartier, leurs loyers et le temps qu'elles restent en ligne.
- Un garage déjà loué : le contrat en cours, les derniers loyers reçus et le montant du dépôt de garantie.
L'impôt et la revente
Loué vide, un garage rapporte des revenus fonciers : au micro-foncier, un abattement de 30 % tant que les loyers nus du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. À la revente, un prix de 15 000 € ou moins exonère la plus-value d'impôt et de prélèvements sociaux : un prix plus courant pour un garage ou une place de parking que pour un logement.
Le bail d'un garage loué seul relève du Code civil, plus libre que celui d'un logement ; le contrat à écrire, la taxe foncière, l'assurance et l'état des risques sont détaillés dans le guide Louer son garage.
Suivre le garage une fois acheté
Dans Orylo, le garage se suit avec ses vrais chiffres : loyer récurrent à confirmer chaque mois, bail et révision du loyer, taxe foncière dans le calendrier, rentabilité nette et cash-flow recalculés chaque mois, et la date où l'achat est rentabilisé. Avec plusieurs biens, le tableau de bord les compare.
Sources
- ANIL : champ du crédit immobilier du Code de la consommation, art. L. 313-1 (analyse juridique n° 2016-30) (vérifiée le 7 novembre 2026)
- impots.gouv.fr : vendre un bien immobilier et la plus-value (vérifiée le 15 octobre 2026)
- impots.gouv.fr : brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, revenus fonciers (vérifiée le 22 octobre 2026)
- ANIL : emplacement de garage, bail accessoire ou non au bail d'habitation (Cass. 3e civ., 5 mars 1997) (vérifiée le 22 octobre 2026)
- impots.gouv.fr : dates de l'avis et du paiement de la taxe foncière (vérifiée le 16 octobre 2026)
Des repères vérifiés aux dates indiquées, pas un avis juridique ni fiscal. Orylo n'est lié à aucune des plateformes citées. D'où viennent les règles d'Orylo.